Bellen blazen op de Nederlandse woningmarkt

Jan Rouwendal [1]

Jan RouwendalIn 1976 verscheen het boek 'De verwording van de economie'. Daarin verklaarden Arnold Heertje, Frans Nypels en Kees Tamboer waarom de Nederlandse economie dolgedraaid was en dat het zo niet langer door kon gaan. De vergelijking met de door doping tot steeds hogere prestaties opgejaagde wielrenners hielp de auteurs om hun redenering inzichtelijk te maken voor arbeider, ondernemer en kruidenier. De ontwikkeling van de Nederlandse woningmarkt sinds, pakweg, 1985 en de crisis waarin die zich momenteel bevindt, zou door deze auteurs niet moeilijk te plaatsen zijn.

Prijsstijgingen
Wat was er aan de hand met de woningmarkt? In één zin samengevat: een voortdurend stijgende vraag die niet werd gefaciliteerd door een evenredige stijging van het aanbod; met als gevolg een sterke opwaartse druk op de prijzen en zware malaise als de vraag uiteindelijk wegvalt. De verwording van de woningmarkt. Dat is wat we de afgelopen jaren hebben meegemaakt. Nadat het jarenlang niet opkon met de prijsstijgingen, is er nu al jaren sprake van geleidelijk dalende prijzen  en een volledige omslag in de beoordeling van de stand van zaken.

Factoren
Hoe kon het zo ver komen? Als we naar de vraagkant van de markt kijken, is er een aantal structurele factoren aan te wijzen die de prijsstijgingen mogelijk hebben gemaakt. In de eerste plaats de relatief – ten opzichte van de omringende landen – sterke groei van de bevolking die er voor zorgde dat er telkens meer huishoudens waren dan woningen. In de tweede plaats de sterke groei van het gemiddelde huishoudinkomen die sterk samenhing met de stijgende arbeidsmarktparticipatie van vrouwen. Er was meer te besteden. In de derde plaats de ontwikkeling van de hypotheekmarkt die het steeds makkelijker maakte om grote bedragen te lenen. Na de lineaire hypotheek kwam de annuïteit, die werd opgevolgd door de spaarhypotheek (en, in mindere mate, andere combinaties van hypotheken en beleggingsproducten) en meer recent de aflossingsvrije hypotheek. Bij elke opvolgende hypotheekvorm zijn de aanvangslasten bij een gelijk geleend bedrag lager, zodat meer kan worden geleend tegen gelijke maandlasten. En dan is er nog de, sinds het begin van de jaren 1980, structureel dalende rentestand. Dit heeft er toe geleid dat de sterk stijgende prijzen niet tot grote betaalbaarheidproblemen leidden. Het Planbureau voor de Leefomgeving heeft laten zien dat de woonlasten als fractie van het besteedbaar inkomen in de loop van de afgelopen dertig jaar nauwelijks veranderden. Voor bepaalde groepen, huishoudens, die met één verdiener zijn wel het meest in het oog lopend, werd het natuurlijk wel steeds moeilijker om een woning te kopen.

Hypotheekschuld
Aangezien de leencapaciteit sneller toenam dan het inkomen (vooral door de nieuwe hypotheekvormen en de dalende rente) en veel huishoudens die volledig benutten, steeg de verhouding tussen hypotheek en inkomen gemiddeld genomen wel aanzienlijk. Rond het jaar 2000 was de totale hypotheekschuld ongeveer even groot als het bruto nationaal inkomen. Op zichzelf zegt dat niet zoveel. In verhouding tot andere landen is de hypotheekschuld van Nederlanders echter groot; alleen in Denemarken is de verhouding tussen hypotheekschuld en nationaal inkomen van dezelfde orde van grootte. Tot voor kort zag niemand er een probleem in.

Winnaars
Er waren dus maar weinig mensen die last hadden van de onstuimige prijsontwikkeling van de Nederlandse woningen.  Velen hadden er wel gemak van. In de eerste plaats de trotse bezitters van een woning: die zagen hun vermogen voortdurend toenemen. In de tweede plaats de banken die steeds grotere bedragen uitleenden tegen geringe risico’s. Ze moedigden het lenen nog verder aan. Eigen vermogen dat in de woning was opgeslagen werd 'overwaarde' die via een tweede hypotheek kon worden omgezet in consumptie. In de derde plaats de eigenaars van grond die voor woningbouw werd benut. Aangezien de prijzen van woningen veel sterker toenamen dan de bouwkosten ontstond een geweldig gat tussen kostprijs en verkoopprijs dat in de waarde van de grond tot uiting kwam. De oorspronkelijke eigenaar van de grond – die veelal in agrarisch gebruik was – profiteerde daarvan, maar niet alleen hij. Ook projectontwikkelaars die vroegtijdig grondposities innamen op locaties die mogelijk voor woningbouw zouden worden benut. Behalve het speculatieve motief speelde daarbij ook de wens om zelf bij te dragen aan die bouw: in Nederland heeft de eigenaar van de grond het recht die te ontwikkelen binnen het kader van het geldende bestemmingsplan, mits die daarvoor gekwalificeerd is. En ten slotte ook de gemeente, die in ieder geval een coördinerende rol speelt in het woningbouwproces, maar vaak ook betrokken was via eigen grondposities. Alle drie partijen hebben goed verdiend aan de hoge en steeds maar verder oplopende woning- en grondprijzen.

Recessie
Veel winnaars dus en eigenlijk geen verliezers. Tot de grote recessie kwam en het uit was met de stijgende prijzen. Toen werd langzaam duidelijk dat er een structurele verandering plaatsvond. 'Die tijd komt nooit meer terug' zoals Joop den Uyl ooit in een wat ander verband zei. De drijvende krachten achter de prijsontwikkeling vallen weg. Het aantal huishoudens groeit minder snel. Inkomensgroei is er sinds 2007 niet meer geweest en de vooruitzichten zijn somber. Na de aflossingsvrije hypotheek valt er weinig meer te verminderen aan de lasten van de huizenkoper. Het ontbrekende vooruitzicht van verdere prijsstijging maakt banken bovendien minder gewillig om te lenen. De rente kan ook niet veel lager meer worden. Kortom, na een periode waarin alles meewerkte in de richting van vraagstimulering lijkt er nu één aan te breken waarin alles meewerkt om de huizenprijzen naar beneden te dwingen.

Risico
Bovenop de genoemde factoren komt nog het feit dat de internationale kapitaalmarkt minder bereid is om de Nederlandse hypotheken te financieren. De rente die daarop betaald moet worden is daarom relatief hoog. Wij, Nederlanders, zien het probleem niet zo, maar elders vindt men onze hoge hypotheekschuld toch echt een risico. En dan is daar recent nog bijgekomen dat de politiek gaat sleutelen aan de aftrekbaarheid van hypotheekrente. Op zichzelf een verstandige zaak, maar qua timing niet gelukkig. Als in de jaren 1990 met een geleidelijke afschaffing was begonnen had beperking van de hypotheekrenteaftrek de prijsstijging gedempt waardoor omvang van de huidige crisis zou zijn verkleind. In de huidige omstandigheden draagt de maatregel zeker bij aan dalende huizenprijzen. 

Bittere pil
Natuurlijk helpt het niet om te mopperen over wat er allemaal fout is gegaan. Laten we daarom eens kijken wat er zou moeten gebeuren om de woningmarkt weer op gang te brengen. Vraagstimulering lijkt niet zo verstandig. Daar hebben we in het verleden al meer dan genoeg aan gedaan en het wordt nu vechten tegen de bierkaai. Er zit weinig anders op dan verliezen te nemen en de woningmarkt naar een prijsevenwicht op een – naar ik verwacht – veel lager niveau te laten bewegen. Een bittere pil voor woningbezitters. Degenen die hun huis al langer bezitten zien het – slapend verworven – kapitaal weer gedeeltelijk verdampen. Veel problematischer is het voor degenen die hun huis recent hebben gekocht. Velen van hen hebben nu al een hypotheek die 'onder water' staat. Gokken met geleend geld is riskant, zoals we allemaal weten. Snel aflossen om de schade te beperken lijkt nu de beste strategie. Het relatief grote aantal gevallen waarin het huis minder waard is dan de lening die er op afgesloten is, is waarschijnlijk ook de belangrijkste reden waarom die buitenlandse kapitaalverschaffers hier een groot probleem zien aankomen. Een forse tegenvaller ook voor gemeenten, waarvan een deel jarenlang actief grondbeleid  heeft gevoerd en nu fors moet afwaarderen op ingenomen grondposities. In een enkel geval – Apeldoorn is het bekendste voorbeeld – heeft dat er toe geleid dat de artikel 12 status moest worden aangevraagd. En voor projectontwikkelaars ziet de nabije toekomst er al evenmin rooskleurig uit.

Einde van de tunnel
Voorlopig dus alleen maar verliezers. Zelfs de starters zullen er niet veel op vooruitgaan, want hun leenvermogen gaat omlaag en  ze kunnen dus alleen kopen bij lagere prijzen (al is het natuurlijk wel mooi dat ze niet zo veel meer hoeven te lenen). Aan het einde van de tunnel is echter licht te zien. Als het lagere prijsniveau eenmaal is geaccepteerd, zal er ook weer in woningen gehandeld kunnen worden. En een van de mooie aspecten van de woningmarkt is dat verkopers veelal ook kopers zijn. Het huis dat je verkoopt is weliswaar minder waard geworden, maar daar staat tegenover dat het huis dat je wilt kopen ook in prijs is gedaald. Het nettoverlies valt dus mee en er is eigenlijk geen goede reden om te wachten op een koper die tenminste de prijs voor je huidige woning biedt die je er zelf voor hebt betaald. Het zal bovendien in de komende jaren blijken dat ook bij fors lagere woningprijzen nog gebouwd kan worden. Maar dan bij voorkeur niet alleen maar door grote partijen die samen de aanbodkant domineren en de bouw stopzetten of langdurig vertragen als de markt nog niet toe is aan het door hen geplande prijsniveau. Liever in kleine projecten op een competitieve markt. Dat is ook beter mogelijk nu de demografische druk van de ketel is. Een lager prijsniveau voor koopwoningen maakt het bovendien beter mogelijk om eindelijk de huren ook eens werkelijk naar het niveau  te brengen waarop vraag en aanbod elkaar ontmoeten, zodat ook de markt voor huurwoningen van het slot kan.  Dat alles kan op termijn tot een veel beter functionerende woningmarkt leiden dan we sinds het uitbreken van de Tweede Wereldoorlog in Nederland gekend hebben. Daar ligt de kans die de huidige crisis biedt. Als we die kunnen grijpen, zullen we over een jaar of 10, als het leed is geleden, hoofdschuddend terugkijken op de periode 1985-2007 en het onbegrijpelijk vinden dat het ooit zover heeft kunnen komen.


[1] Jan Rouwendal is hoogleraar Economische Waardering van Erfgoed bij de afdeling Ruimtelijke Economie, FEWEB, De Boelelaan 1105, 1081 HV Amsterdam, j.rouwendal@vu.nl